學人社區籌備會撤案決策說明書 2003/06/16
一、學人社區開發案正式宣布撤案。
本會自七十九年十月第一次開始申請，迄今已逾十二年，其間所經歷之水旱災患及法令政策變化，過程繁複、曲折、艱難，均刊載於「學人社區開發案申請經過紀要」，函送各會員。雖然台北縣政府在89/06/23以工建字234539號函示本會：「本案僅為暫停開發，並非屬建築法第四十七條規定禁限建管制地區。本案請俟基隆河汐止地區之河川整治計畫及其他公共設施完成後，或本府訂之山坡地開發總量管制計畫定案，確認可容許開發剩餘量，再行申請辦理」。但基於近年來經濟與生態環境的重大變化，山坡地開發營造理想社區，在實質上已失去了大規模整體開發價值，即使獲准開發，在新法令要求下，環保、容積、道路、捐獻等方面的相對規範，更所費不貲，離原始構想，已有相當差距，況且所謂暫停等候，依然遙遙無期，久拖不宜，為保障會員原購土地資產權益，發起人會議經過審慎考量，在92/04/23正式決定：將原申請開發案撤銷，並做因應處理。
二、撤案後的處理原則：分地（發還土地）或集體養地（重組公司）。
由於當初是會員拿出土地款，委請籌備會代購置土地，參加為會員，再經整體規劃，共同申請開發，如今開發案雖然碰上困難，決定撤案，但會員的土地所有權，依然存在，只是這些土地的所有權名義，均暫時掛名在發起人及合作開發農民身上，從長久而言，對會員權益保障，雖執有會員土地權益憑證，但並不等於實質有確切保障，既然決定撤案，對會員土地，應予發還，或另做其他保障規劃。
三、發還土地或集體養地的原則作法。
鑑於社區基地在目前經濟不景氣大環境下，已經不適合開發為大型社區，而以合理價格求售土地，亦乏人問津，但在休閒農場、集村農舍、安養院、學校或墓地開發上，仍具條件與潛力，為了配合上次會員調查回覆意見中「個別持有土地不如集體養地、售地」，是佔絕大多數的看法，因此，規劃中的案處方式有兩種，一是分地後部分（或完全）退會，簡稱甲案。一是不分地重組管理公司集體養地，簡稱乙案，供會員自由選擇。
四、甲案（分地）的主要內容和優缺點。
由籌備會將會員付款實際購置的土地（二百坪或三百坪或六百坪），以土地實坪退還，其選擇的地點範圍，將委由可信賴之公司鑒價、規劃後，抽籤決定之（抽籤辦法另訂）。而除其購地獲得應退還之土地實坪外，其他所繳之開發款、押金及衍生權利，請其選擇（一）轉換為公司股權，或（二）折換土地一併退還。選擇本案的優點是，可以完全取回自己應擁有的獨立土地產權（即擁有在自己名下的土地權狀）。缺點是不能自由選擇土地位置，要經過抽籤程序，更可能需要與其他會員共同持分，且獲得土地的位置、坡度等，無法完全按個人理想意願。在過戶時，將要繳交約三萬元的過戶、稅規費（以三百坪土地、免增值稅方式為估算單位，如抽中為非農牧用地之土地，除前項過戶稅規費外，還要繳交約廿萬元的土地增值稅）。
五、乙案（集體養地）的主要內容和優缺點。
不分地重組公司養地的重點，是集中擁有將來具開發潛力之大區塊土地，將會員土地和其他所繳之開發款、押金及衍生權利，均轉換為股權，重組成一個具備管理、開發、處分、分配權力之公司，取代現行由籌備會發起人統籌一切之管理方式。其優點為：（一）會員轉換為公司股東（按持有土地坪數及衍生權利計算其持股），新公司由股東依法重組，並得展開商業性運作，以便擇時公開出售或徵求新資本、新合夥人（目前籌備會發起人未獲得具體授權，不宜進行其他任何非獲授權之行為）。（二）以長期而言，養地或開發土地（集村農舍、休閒農場、墓園、安養院、學校或多項兼備），比較有機會處分或出售大批土地，以收回地價，分還股東。（三）會員成為股東後，股權可以流通，使有意經營或急用會員，自由買賣，以便提早收回部分投資。（四）財務公開、徵信，運作透明化。缺點是：無法成立農林公司，所能成立之公司，僅為具管理、開發、處分、分配權之公司，公司名下並不能具有多數實質資產（雖約有2/5土地資產，能過戶至公司名下，但要繳上億元增值稅，另3/5田旱地目土地，依法仍不能過戶至公司名下），土地所有產權，必須以公司名義，與原產權名義上持有之發起人簽約、設定。因此在產權風險與保障上，與原有籌備會發起人制度，僅為較有保障，而非完全保障。
六、何謂衍生之權利。
衍生之權利包含三個部分：（一）購地分配後之土地等資產餘額。（二）購地後之現金結餘。（三）與地主合作開發給付之押金。說明如下：所謂購地分配後之土地等資產餘額，係指籌備會為會員購地之額外土地、資產、租地等相關權益，均悉數歸公。所謂購地之現金結餘，係指代會員定額購買土地，所剩餘之現金（含孳息），均悉數歸公。所謂合作開發之押金，係指每戶在土地款外，另分兩次繳交之開發費、開發款共四十五萬元，其中開發款每戶分攤用罄十萬元，押金部分每戶已退還五萬元（去年作業時，仍有少數會員未回應，尚待聯繫補退），其餘每戶約卅萬元，均已給付和本會合作開發的地主，由於碰上經濟不景氣，山坡地地價滑落，並涉及雙方複雜的土地合作及道路使用關係，因此解約追討，相當困難，本會已經委請律師事務所及專業代書，開始協商，需要以變通辦法或相當時日，方能取回押金或專案解決，因此，短時間內並無可能索還並退回該筆押金。以上三種衍生之權利，為公司重組及計算便利，決定以公司概括承受並計算權益方式解決，換言之，對每一會員，除按其購地坪數轉換為股權數外，再依其股權數，加計衍生權利50%，譬如採乙案願加入集體養地重組公司者，如其原購地為三百坪，換算為股權為三百股，再加衍生權利50%，即為四百五十股。如採甲案分地主張退會者，如原購地為三百坪，除分地當退還三百坪外，仍可保留此一衍生股權一百五十股，繼續擔任股東，或選擇「衍生權利折換土地」，按其最初入會時購地價格，將押金卅萬元換成土地合併分回（如以五千元購地，則加換回六十坪土地），但擇定後，就不得再主張具有其他衍生權利。
七、公司如何重組？
公司章程由會計師研擬，經股東大會修正通過。會員依分配股權數，均轉換為股東，並選舉董事七至九人，監事一至三人，再由董事會聘僱公司營運成員。公司負責管理全部原學人社區籌備會資產，受資產委託保管之原發起人，均應配合辦理資產設定。處分資產等利益時，悉依公司章程及股權數辦理分配。
八、作業預定時間表。
預定一年內完成，規劃程序如下：
（一）發起人會議通過執行具體決策。2003/05/29
（二）寄發「撤案決策說明書」，徵詢會員書面意見。2003/06
（三）邀請開發公司、律師、會計師及代書，籌備作業資訊。2003/06-08
（四）規劃開闢農路、整地及簡易施作。2003/08-10
（五）召開會員說明會。2003/08/16/14:00pm(暫訂中研院地球所)
（六）安排有意分地會員前往看地（原則上分兩次辦理）。2003/08
（七）邀集合作地主，說明解約及改訂新約辦法。2003/08-10
（八）請會員填具正式意願選擇函，受理會員變更名義，並徵求有意
願加入公司籌備處。2003/08-10
（九）辦理分還土地、土地訂約、資產處理。2003/10-2004/03
（十）學人社區正式交接，完成分地、設定，成立集體養地新公司。
2004/02-2004/04
